高力發布《2025年市場展望》報告指出，2024年香港整體甲級寫字樓租金下跌約7.9%，而今年將會再下調約9%，空置率亦將上升約1.5個百分點。至於，各項旅遊舉措將帶動零售商舖租賃的升幅，而隨著校外學習中心和學生住宿需求持續上升，投資者對教育資產的項目的需求將不斷增長。

該公司香港研究部主管及零售顧問咨詢李婉茵表示，香港商業物業市場於2024年面對多項嚴峻挑戰。營商環境疲弱，導致寫字樓和工業租賃市場需求下降。儘管9月展開的減息周期輕微提振投資情緒，需求由銀主盤和用家帶動，惟美國新任政府上台帶來的不確定因素，市況復甦或減息的步伐仍有極大不確定性。展望未來，預計整體物業市場將面對若干挑戰，包括甲級寫字樓租金下跌和零售行業走向兩極化。

去年整體寫字樓租賃需求保持平穩，錄得按年淨吸納量約45萬平方呎。期內甲級寫字樓新租賃交易以4,000方呎(淨樓面面積)以下的小型物業為主，反映企業對擴大辦公空間仍持謹慎態度。

截至2024年底，整體甲廈呎租金約48.7港元，按季亦下跌約1.8%，為自2019年第二季以來連續23季下降，亦較2019年第一季創下78.7元的寫字樓租金歷史新高，累挫近40%。中環/金鐘和九龍東等分區市場的租金亦見跌幅，分別按年下跌約9.2%和約9.4%。空置率繼續創下新高，於2024年底達約16.8%，總空置面積約1,390萬方呎。

該公司香港企業客戶服務主管顏慧萍稱，由於出現大量的新增供應，預計今年仍會是租戶導向的市場，預計寫字樓租賃市場將由續約活動為主導。來自金融、保險、專業和商業服務行業的新增需求有限，租賃活動主要涉及搬遷和辦公室整合。由於今年新增甲廈供應將逾350萬方呎，料整體甲廈租金將會再下調，空置率亦會上升。

另外，隨着不同品牌把握機會以目前具吸引力的租金，繼續搬遷或擴張到黃金地段，一線街舖租金持續展現韌性，租金按年錄得約3.1%升幅，四大核心區商舖空置率有所改善，整體按季下跌約0.8%，反映零售環境向好。李婉茵預計，今年全年，在旅遊業持續復甦的推動下，黃金核心區將有穩定表現。今年將有大量新增供應湧入市場，總計約470萬方呎，是過去20年來的最高紀錄，建議零售商以文化和體驗式為優先考慮，以增加人流。

去年第四季工業市場的租賃活動由續約行為主導，倉庫租金按季微跌約0.9%，按年下跌約5.5%。顏表示，由於潛在貿易壁壘增加了市場的不確定性，預計今年下半年租賃市場將繼續由續約活動為主導，儘管空置率上升，但由於工廈租戶的搬遷意欲不大，業主傾向維持租金，故今年倉庫租金將只下調約4%。

資本市場方面，本港去年第四季投資成交金額達到101億元，按季微升3.0%。值得注意的是，蝕讓及銀主盤買賣在這段期間佔大額交易總額約46%；而期間寫字樓及工業資產價格分別按年下跌約17%和約8%，料今年寫字樓價格將進一步按年下跌約5至10%。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰指出，本地用家活躍於市場，上季大部分購入的商業樓面將用作教育用途，突顯來自教育界別的需求正不斷增長。投資者應把握將商業物業重新定位或收購有關物業出租作教育用途的良機，有望以較長的租期來增強現金流和回報的穩定性。

有教育機構連購兩層港島區寫字樓。仲量聯行透露，北角港運大廈12樓及13樓兩層全層寫字樓，獲英基學校協會買入作自用。

該兩層寫字樓總建築面積合共為約40,380方呎，現已交吉。該機構計劃於今年由現租用的鰂魚涌辦公室遷入該廈。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，近期甲級商廈價格回落至吸引水平，吸引用家積極入市，尤其大學等教育機構對自用物業的需求殷切。

英基學校協會行政總裁葛琳稱，今年稍後遷入北角寫字樓作為全新總部。

在高息環境下，商廈市場缺乏投資者參與，加上商廈供應量仍高，令寫字樓空置率維持高企，而去年商廈價格亦大幅下跌。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，2024年指標甲廈售價按年大跌約23.4%；不過，50大指標甲廈買賣成交錄約105宗，較2023年的數字增加約41.9%，反映甲廈市場呈現「量升價跌」的趨勢。

該行指，去年甲廈售價大幅下跌，主要是由於傳統核心區商廈業主大幅降低物業叫價以吸引買家所致。總結2024年，上環區平均甲廈成交呎價按年大跌超過五成，是跌幅最大的分區，而中環、金鐘及灣仔北的平均成交呎價，按年亦下跌約25至35%。

雖然東九龍近年因大量寫字樓落成而令區內的甲廈空置率維持高企，但去年東九龍的甲廈平均成交呎價跌幅較傳統核心區低，只有約10.8%，並錄得約48宗成交，按年大增近2.5倍，相信是由於區內的寫字樓價格較低水，限制業主降價的幅度。

在逆市下，2024年表現最「硬淨」的區域是尖沙咀區(包括尖東)。總結全年，該區的甲廈平均售價僅跌約4.2%，是表現較好的核心商業區。其中，尖沙咀新港中心及力寶太陽廣場在2024年共錄得約9宗成交，而最新的平均成交呎價則維持在1萬至1.2萬港元左右，與2023年的水平相若。

美聯商業董事李鎮龍表示，回顧2020年以來的數據，尖沙咀甲廈呎價的表現在2021年、2023年及2024年都能跑贏大市。區內的商廈物業能得到買家青睞，相信是由於尖沙咀的商廈平均呎價較其他核心區低水，加上區內物業具備較高的彈性，提供不少傳統商廈、銀座式商廈以及樓上舖供租戶及業主選用。同時，尖沙咀的甲廈空置率較低，只約6.7%，而區內亦有不少保險及銀行租戶進駐，令該區得以受惠於近年財富管理行業迅速發展的趨勢。

展望2025年，隨着甲廈的低價成交已在售價上反映，相信全年甲廈售價將維持平穩。成交量方面，今年息口仍有下調的空間，相信除用家外，投資者將會重回市場，而政府招商引才的措施將逐步在本港經濟上反映，預料商廈的交投量將按年上升約兩成。

樓市氣氛欠佳，發展商補地價意欲驟降，導致政府相關收入大減。地政總署資料顯示，2024年全年補地價收入約52.39億港元，按年大減約73.5%，連續三年下跌，並創十一年新低。

據該署數據，相比2023年全年補地價總額約197.61億，去年收入下跌超過145億元，並為2013年後最少，當年相關金額僅約37.43億元。

以按季統計，去年第四季補地價金額錄約6.19億元，亦較對上一季減少約67.2%，為三個季度低位。地政總署指出，該季土地註冊處共註冊了15宗契約修訂及兩宗地段增批個案，其中兩宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂。

上述17宗土地交易中，7宗位於港島、6宗位於九龍及4宗位於新界，有關數字並不包括小型屋宇個案。而上季並沒有私人協約批地及換地的註冊。

港島臨海大面積全層工廈放盤。中原(工商舖)代理出售田灣興偉中心12樓全層，面積逾2萬方呎，意向價約1億港元，平均呎價約3,665元。

該公司工商部張志傑表示，是次放售的項目位於海旁道7號，全層面積約27,280方呎，業主因近期需重整業務，因而將自用多年的單位放售。間隔屬半層倉存，以及半層寫字樓裝修，適合各類工商行業使用；而其中半層寫字樓樓面亦同時出租，意向月租約25萬元。

翻查資料，該廈過去4年平均成交呎價約4,000元水平，而最近全層買賣成交要追溯至2022年10月，22樓全層以呎價約4,272元易手，相比之下，是次物業叫價相對克制。此外，過去兩年，該廈出租情況不俗，以大廈平均呎租約13元水平計算，新買家預料可獲回報率約4.3厘。據了解，該物業於2007年以約2,520萬元買入。

近年以放售物業為主的英基學校，新近大手入市港島東商廈自用。仲量聯行表示，英基學校協會購入北角港運大廈12及13樓兩層全層寫字樓作自用，面積40,380方呎，以交吉形式出售，而英基學校協會計劃於今年由現租用的鰂魚涌辦公室遷入該廈。

呎價1.1萬元 屬市價水平

據悉，英基以呎價1.1萬元、總價逾4.4億元購入物業，屬市價水平。英基學校協會行政總裁葛琳表示，很高興購入位於北角的寫字樓物業，並將於今年稍後遷入作為英基學校協會的全新總部。葛琳又稱，是次不僅是當前市場環境下一個合理的財務決策，更充份彰顯了該會對香港及本地人士的承諾。英基在港『土生土長』，與這座城市有著深厚的連結，新寫字樓將進一步鞏固該會與香港的緊密聯繫。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，近期甲級商廈價格回落至吸引水平，吸引用家積極入市，尤其大學等教育機構對自用物業的需求殷切。陳又稱，英基學校協會是次購置兩層寫字樓作自用，進一步反映市場對優質寫字樓空間的持續需求，預計未來教育機構等用家的自用需求將持續釋放，推動商廈市場交投。

有業主因近期重整業務，將自用多年的田灣興偉中心工廈物業放售。中原（工商舖）工商部高級分區營業董事張志傑表示，獲委託放售田灣海旁道7號興偉中心12樓全層，面積約27,280方呎，叫價約1億元，平均呎價約3,665元。

該單位賣點，為半層倉存用途以及半層寫字樓用途，適合各類工商行業使用，用途彈性高，其中半層寫字樓樓面亦同時出租，意向月租約25萬元，呎租約9元。資料顯示，業主2007年以約2520萬元購入，若以意向價1億元放售，帳面料獲利7480萬元或近3倍。

新世界(00017)旗下北角皇都的基座零售地標正式命名為「STATE THEATRE by K11」，即由K11作為商場零售顧問，預計2027年啟用。

商場樓高4層，樓面面積逾8萬方呎，延續K11高端生活品牌理念，全港首創將一級歷史戲院建築與零售巧妙結合，活化成港島核心的文化零售大型綜合新地標。

K11是新世界發展旗下的高端生活品牌，屬首個把藝術．人文．自然三大元素融合為核心的全球性原創品牌。K11品牌旗下大型零售地標先後進駐中國內地及香港核心區，包括尖沙咀K11 MUSEA及K11 Art Mall等，預料「STATE THEATRE by K11」將成港島核心全新購物地標。

新世界營業及市務(特別項目)部總經理何家欣表示，皇都於短短3日火速標售4伙單位，合共套現逾1.66億元，平均呎價逾3.45萬元，為本年度首個單日標售過億元的豪宅新盤。

昨天再標售出Glory Collection榮耀．邸31樓A2單位，3房1套連儲物室間隔，實用面積886方呎，連同1個車位，成交價3013.8萬元，實用呎價34016元。

項目自月初開放展覽廳予VIP貴賓買家優先預約參觀後，僅僅一周半，市場反應非常熱烈，每日預約額均爆滿。為回應市場需求，昨天四度加推分別為Grandeur Collection輝煌．邸28樓A1室，實用面積1079方呎，3房1套連儲物室間隔，以及Glory Collection榮耀．邸35樓A2室，3房1套連儲物室間隔，實用面積886方呎，將於周五起招標，截標時間為每日下午6時，每日招標，每日截標。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2024全年錄得約2968宗工商舖買賣成交，打破25年來有紀錄新低，按年挫約11%；期內，總金額錄得約640.37億元，較2023年下跌約6%。

潘志明指出，雖然踏入減息周期，但業主及發展商去貨意欲大；加上供過於求情況持續，令物業價格難以調升。特朗普即將上任美國總統，對華政策路向未明，相信今年第一季市場觀望氣氛會持續濃厚。

他預料，工商舖物業叫價下調幅度會較大，相信會有更多用家及投資者趁低入市，預料全年工商舖買賣表現會略勝2024年，買賣成交宗數會錄得約3080宗水平，按年回升約4%。工廈及商廈售價今年估計下挫10%至15%，商舖下跌5%至10%。

潘志明透露，目前中原(工商舖)的前線代理共約460人，按年減少逾10%。由於今年將有不少工商新盤推售，將適量增加5%至10%人手。

美聯旺舖表示，旺角砵蘭街110號地下舖位，建築面積約1074方呎，業主意向售價約2600萬元，呎價約2.42萬元。

該行指出，店舖方正實用，門闊約13呎，舖深約70呎，現由一家燒烤店租用，是次業主連租約一起放售，新買家即買即收租。舖位距離油麻地港鐵站A1出口僅需約2分鐘步程。